賃貸物件を探すときの注意点【おたくのやどかり訪問】
マッチングアプリで出会ってお付き合いしている方と、2019/6から同棲することになりました！
最初はネットで良い物件を見つけては街の不動産屋に繰り出していたのですが、行ってみると目当ての物件は成約済みで良い物件に出会えず。。
そんなことをゴールデンウィーク中繰り返してました。
そんな時、Twitterのフォロワーさんから『おたくのやどかり』さんという不動産仲介の会社を紹介してもらいました。
おたくのやどかりさんはSNS等からの問い合わせメインで、全国のお客様に物件を提供している不動産仲介業者で、
- 一切広告を出さないこと
- 事務所を不用意に置かないこと（新宿のみ）
で支出を最低限に抑え、仲介手数料0.5ヶ月分のみで物件を提供しています。
今回の記事ではそんなおたやどさんに教えてもらった、賃貸契約をする上での注意点について書いていきます。
物件掲載から成約までの流れ
どこの不動産会社でも全国の物件を紹介できる
一般的に住む家を探す時は、まず住みたい街を決めて、そこに根付いた不動産会社に相談する、という方が大半だと思います。
しかし、基本的にどこの不動産会社であっても全国の物件を提供することができるんです。
不動産会社として登記を行った法人だけが閲覧できる『レインズ』というサイトがあり、そこでは全国の空き物件情報がリアルタイムで更新されています。
不動産会社はその中で自社が取り扱いたい物件を選び、取扱物件として自社Webサイトや店頭に掲載しているのです。
大手物件紹介サイトに取り扱い物件を掲載する
不動産会社は、大体SUUMOやHome'sなどの大手物件紹介サイトに自社の取り扱い物件を掲載して、Web上から効率的に顧客呼び込みをしています。
しかし、物件を掲載するためには不動産会社は毎月5万円程度(掲載する物件数によっても変動アリ）支払う必要があり、それなりの広告費を支払っていることになります。
そうした広告費をふんだんに使っている会社は、当然仲介手数料を多めにもらったり他の部分で賄わなければ商売が成り立たないため、利用者の費用負担が増える可能性は高くなってきます。
おたくのやどかりさんは、こうした広告費を一切使っていないので安価での物件提供が可能ということなんですね。
空き物件は掲載されてからどれくらいでなくなる？
一般的に物件掲載から1ヶ月経つと、９割の物件が成約済みとなってしまうそうです。
つまり、入居を決める1ヶ月以上前から物件を見始めても、実際に検討をするときにはその物件はない可能性が高い、ということなんです。
内覧はできるなら平日が吉
物件情報を見て、気になった物件は内覧を予約することになると思います。
大抵の人は仕事があるため、土日に内覧するそうなのですが、おたくのやどかりさんでは逆に平日の内覧をオススメしているそうです。
理由としては、良いと思うような人気物件は土日に内覧が集中するため、当日決めたもの勝ちになる可能性が高く、検討する時間が短くなるからとのことでした。
平日に内覧すれば、ライバルが内覧する土日まで検討できるため、比較的ゆっくり入居するかどうか考えることができるのです。
おとり物件も存在する
SUUMOやHome'sで好条件の物件を見つけ不動産会社に問い合わせてみると、
[chat face="man1" name="不動産屋" align="left" border="gray" bg="none" style="maru"]
あいにく先ほどその物件は入居が決まってしまいまして。
近しい物件であればご紹介できるのですが・・・
[/chat]
というトークをされることがあります。これがおとり物件。
既に契約されていて掲載終了しなければいけないはずの人気物件をあえて残し、問合せさせるのです。
レインズを見れば契約状況がリアルタイムに分かるので、おたやどさんではその物件が今この瞬間にあるかないかを教えてもらうこともできます。
家賃は相場を見て、敷金礼金仲介手数料はちゃんと払おう
家賃相場はSUUMOやHome'sで調べよう！
住みたい街の家賃相場は、間取り別にSUUMOやHome'sで調べることができます。
この家賃相場と比較して、極端に安い・高い物件は注意が必要です。
最初から相場程度の家賃はかかると思って、予算を組んでおきましょう。
家賃相場が高い時期がある
不動産市場にも繁忙期がありそれが3～5月です。
3月・4月は新生活が始まる学生や社会人が入居するシーズンのため高く、新社会人が配属される5月まで高い家賃相場が継続されていることが多いそうです。
この時期に入居を決めてしまうと、通常より家賃月額が5,000円程度高くなるので、年間で6万円ほど損をしてしまう計算に。
ただ逆に6月以降は物件の総数も減っているので、人気物件を狙うなら逆に2月など早めの方がいいのかもしれません。
仲介手数料無料の会社は信用できない！
まれに仲介手数料無料！という会社が存在します。
しかし、不動産仲介業者の基本的な売上はこの仲介手数料のはず。
本来であればそこを0にすればビジネスモデルが成り立ちません。
こういった業者の場合にはしっかり管理費など初期費以外の項目で大家などからバックマージンを取っている可能性があるので注意が必要です。
例えば、下記のような項目は確認が必要ということでした。
- カギ交換料→カギ交換業者に依頼すれば1万円で済むものが数万かかることも
- 清掃料→管理会社などがスプレーを撒いて終了のものが数万かかることが多い
- 礼金→大家が取り決めた金額に不動産会社が上乗せして掲載していることも
- その他オプション→本来必要のない初期/月額費用が発生していることも
敷金礼金0の落とし穴
敷金・礼金とは
敷金とは、大家さんが物件を貸す上で負うリスク(家賃を回収できない、部屋が汚いまま退去されるなど)を軽減するために契約者から大家さんへ支払われる保証金のようなものです。
敷金は、基本的に退去時に戻ってきます。
ただし、退去時にハウスクリーニング代が居住者負担でかかることが多いので、それを差し引いた残額が戻ってくる、という形になることが多いです。
※敷金2ヶ月 償却1ヶ月というように、「償却」という言葉が使われているケースがあります。
これは1か月分の敷金は戻ってこないということを意味します。
敷金については退去時のトラブルが多いようなので、しっかりチェックしておきましょう！
※また、礼金は大家に対して契約の際に支払うお金で、こちらは戻ってくることはありません。
敷金・礼金は最低限支払った方が良い理由
当初、私たちは敷金・礼金０の物件を探していました。
それだけで数十万初期費が変わってきますし、礼金に関しては全く払う必要のないお金だと思っていたからです。
しかし、そのことをおたやどさんに伝えたところ、全力で反対されました（笑）
→敷金・礼金は最低1ヶ月は払った方が良いというのです。
理由としては、以下の通りです。
- 夜の仕事の人や、中国人などが集団で入居する物件であることが多く近隣トラブルリスクが増える
- ゴミのトラブルなど、部屋以外で物件に問題が発生している
- 退去時にハウスクリーニング代として高額請求されることがある
3番目については敷金に関わってくるところです。
もし敷金0の場合は、入居の際にしっかり退去時どのような精算になるのか確認しておきましょう。
引っ越し費用はちゃんと３社くらい見積もりを取ろう
入居先が決まったら次は引っ越しについて考えると思います。
この引っ越し費用ですが、基本的にその見積もりは値引き前提で作られてることがほとんどです。
できるだけ引っ越し費用も落とすために、何社か相見積もりをとることをお勧めします。
LIFULLなら、一回の情報入力で複数社の見積もりを取ることができるのでこちらから見積もりを取ってみるのが良いと思います。
このように荷物の数も細かく入力することができるので、ざっくり高い見積もりを作られたくない、という方にもオススメです。
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ただし、流れのまま見積もり依頼してしまうと１２社くらいの業者から電話やメールが来るので注意して下さい。
結局メールの見積もりでは極端に安い値段を提示したり、訪問時にしか見積もりを出していない業者がほとんどでした。
私は結局１２社の中からプロロさんに依頼し、3万円くらいで対応してもらいました。
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おわりに
ここまでご紹介してきたポイントをまとめました。
[box03 title="賃貸契約のポイント"]
- 物件紹介サイトにはおとり物件がある前提でみる
- 住みたい街の家賃相場より極端に高い・安い物件は要注意
- ３〜５月は家賃相場が高くなるシーズン
- 仲介手数料無料の会社は要注意
- 敷金礼金０の物件は物件周辺環境に注意が必要
- 引っ越し費用は必ず相見積もりを取る
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ポイントを意識して色々探してみたがいい物件が見つからない、という方はおたくのやどかりさんに直接相談してみることをオススメします。
おたやどさんは通常仲介手数料1ヶ月ですが、Twitter公式アカウントをフォローして相談すると仲介手数料0.5ヶ月で対応してもらえます。
おたくのやどかり公式 (@otayado_)さんをチェックしよう
私も中の人を直接ご紹介出来ますので、気になる方は私に連絡してみてください。
※2019/7/13追記 実際におたやどさんに紹介していただいた物件に今住んでいます！
問合せから契約までの経験談はこちらをチェック！
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